HouseZarobki NR.6 Od jakiegoś czasu chciałem napisać ten wpis. Tak kupiłem mieszkanie w maju 2019 roku na Mokotowie w Warszawie. Jak to zrobiłem ? W skrócie to moja dziewczyna szukała przez rok mieszkań w tym regionie i przy okazji pokazała mi fajną ofertę mieszkania. Później szukaliśmy odpowiedzi czy można było kupić mieszkanie taniej i odpowiedź brzmi nie.
O ile były pogłoski, że mieszkania mają stanieć to wraz z rokiem 2020... COVID pokazał coś innego i mieszkania wcale nie staniały w Warszawie.
Dźwina świadomość się w mojej głowie pojawiła, gdy uświadomiłem sobie, że mój kredyt jest całkiem dobrą pseudo lokatą w czasach, w których zaraz ma być wielka inflacja.
Nigdy nie myślałem o pieniądzach w ten sposób. Kredyt, czyli dług daje mi pieniądze ?
Warto też zaznaczyć, że oprocentowanie kredytu jest teraz przynajmniej bardzo małe. Niby super, tylko jeśli chcesz teraz mieć kredyt to bank w czasach COVID bardzo Ci ten wybór ograniczy tylko to się zmieni miejmy nadzieje, za parę miesięcy.
Dobry moment na zakup mieszkania już BYŁ. Bo twoje oszczędzone pieniądze tracą na wartości, a wszytko inne drożeje.
W świecie gdzie oprocentowanie lokat wynosi 0.01%. Człowiek naprawdę może się zastanawiać czy warto trzymać pieniądze, czy nie mieć tego wszystkiego w jakieś formie aktywów jak mieszkanie w dobrej okolicy.
Wynajmowanie mieszkania, aby kredyt sam się spłacał? A może zabawa w House-fliping, czyli zakupienie mieszkanie po to aby za 5 lat sprzedać drożej o 150 000 zł. (Swoją drogą przynajmniej prawo Polskie blokuje szybką sprzedaż mieszkań i po zakupie mieszkanie możesz sprzedać mieszkanie dopiero po 5 latach)
Nie myśli, że jesteś pierwszą osobą, która wpadła na te genialne pomysły.
Gorączka zakupu mieszkań nie dotyczy tylko szarych ludzi, ale także wielkich szych, którzy kupują już 20 mieszkanie. Ja się nie dziwie. Sam bym tak robił, gdybym miał za co.
Jeśli też mieszkasz w dobrej okolicy w Warszawie to twoja skrzynka jest zalewana ulotkami "o zakupie właśnie twojego mieszkania".
Konkurencja w szukaniu mieszkań
Zakup mieszkania to wielki stres i warto poczytać o doświadczeniach innych, ponieważ sam zakup mieszkania nie jest taki prosty, nawet jeśli znajdziesz super ofertę jedną na tysiąc.
Po pierwsze, nawet jeśli znajdziesz taka ofertę to oczekuj, że już agenci nieruchomości chcą wcisnąć swoje dwa grosze do tej oferty. Specjaliście od House-Flipingu już atakują tą ofertę.
A ty, jeśli Ci się uda może zdarzysz obejrzeć mieszkanie i podjąć decyzję o zakupie w ciągu 18 godzin. Tak tak szybko musisz podjąć tą najważniejszą decyzję w życiu.
Pamiętaj też klient z gotówką wygrywa z klientem, który kupuje mieszkanie na kredyt. Decyzja kredytowa trwa przynajmniej 3 miesiące i nie będzie trwało to szybciej.
O zysku też ciężko myśleć, bo 90% w ofertach mieszkań są umoczeni agenci nieruchomości a oni muszą dostać od Ciebie z 20 000 zł za usługę.
Ja znalazłem mieszkanie gdzie takiej prowizji nie musiałem płacić.
Każdy też chce kupić dobre mieszkanie.
Oglądałem raz mieszkanie na Ochocie w Warszawie. Blisko metro. Blisko tramwaje. Blisko centrum. Niby fajnie, ale tak było widać po graffiti, że nie jest to ciekawa okolica. Aby wejść do mieszkania trzeba było przejść przez dwa domofony.
Samo mieszkanie było zbyt blisko ulicy i było wszystko słychać. Mieszkanie takie może kosztować pół miliona. Problem tylko, że nikt nie chce mieszkać w takim mieszkaniu następne 30 lat.
Raz też z dziewczyną oglądaliśmy duże mieszkanie w bloku, w który było widać, że wentylacja nie działa w łazience i jest grzyb. Teraz pytanie czy współdzielenia coś z tym zrobi, bo ty nie możesz nic z tym zrobić.
Innym razem z dziewczyną oglądaliśmy mieszkanie, w którym byliśmy świadomi, że zaraz za oknem jakieś 10 metrów dalej powstanie jeszcze większy blok. Co z tego, że mieszkanie jest blisko metra.
Dziewczyna też zwróciła mi uwagę, aby patrzeć czy mieszkania mają okna tylko od jednej strony świata.
Wady mieszkań się znajdą.
Zwłaszcza gdy widzisz, że mieszkanie jest do generalnego remont i tak jak mówiłem masz z 16 godzin od obejrzenia stwierdzić czy chcesz te mieszkanie kupić, bo jeśli trafiłeś na dobrą cenne to zaraz ktoś Ci tą ofertę zabierze.
Nie jest łatwo. Ogłoszenia do beznadziejnych mieszkań wiszą czasem pół roku. Dobre mieszkania znikają po 24 godzinach.
Jeśli chodzi o moje zakupione mieszkanie to podobno jakichś agend się zgłosił, zanim właściciel mieszkania wysłał ogłoszenie. Do dziś nie wiem jak on to zrobił. Wiemy tylko, że ten agent chciał kupić moje mieszkanie taniej o 20 000 zł i został potem pogoniony ...i tak ja miałem szanse kupić to mieszkanie.
A może dziura w ziemi
Kto mówił, że musisz kupić używane mieszkanie. Możesz kupić mieszkanie, które dopiero się buduje. Jest taniej i jest także ryzyko, że firma budująca zbankrutuje i nie będzie mieszkania.
Ja niestety nie mam w tym doświadczenia. Wiem tylko, że przez rok albo i dłużej staje się mediatorem komunikacji pomiędzy bankiem, a firmą budującą - co jest stresujące.
Masz ofertę używanego mieszkania i co dalej
Ty i właściciel mieszkania dogadaliście się. Gotówki raczej nie masz więc będzie kredyt i czekanie 3 miesiące właścicielowi mieszkania nie przeszkadza.
Jak się zawiera umowa zakupu mieszkania? No właśnie. Tutaj czeka cię kolejny stres.
W ciągu 5 dni roboczych (jeśli będziesz czekał dłużej to właściciel na pewno zrezygnuje) musisz podpisać umowę notarialną.
Najlepiej aby notariusz był blisko właściciela mieszkania. Warto mieć już przygotowany notes z telefonami do notariusz, aby załatwić to jak najszybciej.
Wiem, że mówiłem, że masz na to 5 dni, ale pierwszego dnia już masz notariusza znaleźć.
Pozostałe 4 dni to czas dla notariusza, aby zrobił umowę zakupu mieszkania na podstawie twoich danych i danych właściciela mieszkania i zajrzał w międzyczasie do księgi wieczystej.
Notariusz też może być zajęty i stwierdzić, że nie ma dla Ciebie czasu. Wtedy musisz szukać następnego.
...i tak jak dobrze pójdzie podpiszesz pierwszą umowę wstępną, która zadeklaruje, że za 3 miesiące masz mieć pieniądze na zakup mieszkania.
Czyli teraz masz 3 miesiące, aby zdobyć kredyt?
Kredyt z banku
Zanim zaczniesz szukać mieszkania warto sprawdzić swoją zdolność kredytową z doradcą. Tak, abyś nie przegiąć.
Teraz gdy masz umowę wstępną prosisz doradzcę aby Ci pokazał oferty kredytowe z banków. Po 3 dniach masz wyniki i wybierasz jedną z ofert.
Warto spojrzeć na ukryte opłaty. Czy bank chce od Ciebie jakieś prowizji na start? Czy kredyt możesz spłacić wcześniej?
Jeśli możesz weź raty malejące, bo to motywuje, gdy widzisz, że musisz spłacać coraz mniej. Stwierdzić czy chcesz mieć oprocentowanie stałe, czy zmienne. Na przykład w czasach COVID oprocentowanie kredytów spadło, ale nigdy nie wiesz co będzie w przyszłości.
Jednak jak doczytasz drobnym druczkiem pewne fakt to nawet stałe oprocentowanie kredytu przed niczym Ciebie nie chroni, bo bank i tak może to zmienić.
Ja też czegoś nie dotaczałem w swojej ofercie kredytowej. Na przykład w Banku ING, jeśli nie zapłacisz jednej raty kredytu na czas to bank zwiększa oprocentowanie . Myślisz sobie no tak to normalne. Jednakże w innych bankach, jeśli zapłacisz zaległość to oprocentowania wraca do stanu początkowego natomiast w mojej umowie z Bankiem ING wzrost oprocentowania jest permanentny. No cóż, ja muszę na to uważać.
Poza samym kredytem musisz także dla banku zapłacić ubezpieczenie od mieszkania i od swojej śmierci. Będzie to maksymalnie 100 zł miesięcznie, ale to też zależy od wielkości kredytu.
Gdy wyślesz prośbę o kredyt pozostaje Ci tylko czekać. Ja tylko zwrócę uwagę na jedną rzecz. Trzy miesiące to bardzo nie wiele czasu i nie zdziwisz się, jeśli będziesz na styk.
Ja miałem wiele problemów i jeden z nich wynikał z tego, że w tych 3 miesiącach mamy długi weekend majowy oraz Wielkanoc. Pracownicy banku wtedy nie pracują albo przynajmniej nie zajmują się twoją sprawą.
Jeśli chodzi o sam kredyt to sam ustalsz jak dużą musisz mieć poduszkę finansową. Ja ustaliłem, że będzie to 20 000 zł.
Wiadomo im więcej dasz do tej transakcji, tym mniejszy będzie kredyt.
Pamiętaj też, że notariuszowi trzeba też zapłacić z 10 000 zł lub więcej, bo to zależy.
Problemy z kredytem, czyli księga wieczysta
Jeśli robiłeś wcześniej wyliczenia to problemy z kredytem nie będą wynikać od Ciebie (chyba że zapomniałeś, że masz jakiś inny kredyt i posiałeś do niego dokumenty) , ale od księgi wieczystej samego mieszkania.
Oto moje dwa przykłady.
Jeśli w księdze wieczystej właściciel mieszkania nie żyje to nie możesz technicznie go kupić. Musisz czekać, aż rodzina ułoży te sprawy prawne.
Wtedy trzeba wykazać się niesamowitymi umiejętnościami negocjacjami i robić umowę wstępną do umowy wstępnej, aby nie stracić takiej okazji, nawet jeśli są problemy z martwym właścicielem mieszkania w księdze wieczystej.
Księga wieczysta to święty dokument, który stwierdza do kogo należy mieszkania i na jakiej ulicy jest.
Po dwóch miesiącach ja właśnie też miałem problem z dostaniem kredytu z powodu księgi wieczystej. Dlaczego?
Otóż moje mieszkanie znalazło się na specjalnej ulicy, której nazwa zmieniała się właśnie w tym roku w wyniku dekomunizacji.
Bank postanowił zagrać bezpiecznie, ponieważ według księgi wieczystej moje mieszkanie może w ogóle nie istnieć, bo jest, na ulicy, której już nie ma.
Dziwna spraw, bo Bank może zajrzeć do księgi tak jak w sumie każdy człowiek, ale nie może podejrzeć czy poprawka z urzędu na temat zmiany ulicy już w tej księdze jest. Jednak nie może zaglądać do poprawek?
Czyli co moje mieszkanie, które chce kupić jest jakby w stanie LIMBO . Jest na nowej ulicy i na starej ulicy tylko nikt tego nie może sprawdzić jak faktycznie jest. Fajnych rzeczy się dowiaduje miesiąc przed terminem.
Bank zażyczył sobie, aby napisał specjalne pismo do urzędu aby dostał ksero prośby zmiany księgi wieczystej w sprawie tej ulicy. Z ciekawości spróbowałem, ale jak się domyślacie urząd powiedział RODO i takiego ksera dokumentu mi nie dał. Po co szaremu człowieku jakieś zaświadczenia do cudzych ksiąg wieczystych. W sumie to nawet gdyby urząd dałbym mi taki dokument to ten proces trwałby z 2 tygodnie za długo.
Sytuacja wydawała się nie do rozwiązania.
To co mnie uratowało. To fakt, że pracownik firmy notarialnej wszedł fizycznie do budynku gdzie księgi wieczyste są i zrobił swoim aparatem zdjęcie tego potwierdzenia, że mieszkanie jest już na nowej ulicy.
Bank narzekał, ale fakt faktem zdjęcie z komórki to jedyny dowód, jaki miałem. Po 3 dniach dogadaliśmy się i tydzień przed terminem podpisaliśmy ostateczną umowę zakupu mieszkania.
A sam właściciel nie był świadomy tego, jak zjadłem wszystkie swoje nerwy przez te 3 tygodnie.
Gratuluje kupiłeś mieszkanie
Masz mieszkanie. Pozostało tylko poczekać 3 miesiące aby właściciel mieszkania w księdze wieczystej się zmienił i wtedy kredyt jest odrobinę mniejszy.
Jak widzisz zakup mieszkania to wyczyn. Masz wiele parametrów i wiele rzeczy może pójść nie tak.
Nawet jeśli znajdziesz cudowną ofertę to potem masz 3 miesiące nerwów.
Fajnie by było kupić mieszkanie za gotówkę i tak myślało wiele moich znajomych. Tylko wiesz w czym problem mieszkania drożeją, inflacja rośnie i masz wrażenie, że zbierasz na to mieszkanie w nieskończoność.
Kredyt jest nieunikniony, a nawet korzystny.
Po co mieć własne mieszkanie?
Słucha ja przed zakupem obejrzałem mnóstwo filmików, dlaczego wynajem jest lepszy. Jedyny powodu do niezakupienia swojego mieszkania to fakt, z może nie wiążesz przyszłości z danym miastem.
Jeśli czytałeś mojego bloga to wiesz jak mnie denerwowały przeprowadzki.
Dwa razy trafiłem na taki cholery właścicieli mieszkania, że głowa mała. Mój ostatni, który mnie zmotywował do zakupu własnego mieszkania - straszył wymianą zamków, chciał wymusisz podpisanie niekorzystnej umowy, straszył, że za każdy dzień bez przedłużenie umowy mam mu płacić 300 zł dziennie, a potem zabrał całą kaucję i domagał się 5000 zł za szkody, które już w tym mieszkaniu były.
Miałem dosyć tego gówna. Co gorsza, mieszkając w Warszawie zauważyłem, że z każdą wyprowadzka coraz to trudniej o dobre lokalizacje i oferty, zwłaszcza że mieszkałem z 2 innymi osobami. Każdy chce płacić minimum 1000 zł za pokój i o to coraz było trudniej.
A teraz mój kredyt kosztuje mnie tyle samo co wynajem takiego mieszkania. Zwłaszcza że mówimy tutaj o Mokotowie w sercu Mordoru.
Naprawdę miałem złoty strzał z tym mieszkaniem i raczej go nie sprzedam. Nawet myślę, że to mieszkanie to moja emerytura.
Słuchaj nie będzie łatwo. Fakt posiadania własnej przestrzeni nawet 41 metrów jest bezcenne. Żaden fagas nie powie Ci, żebyś się wyprowadził za miesiąc.
W końcu możesz z czystym sumieniem kupić meble i inne sprzęty komputerowe. Gdyby nie miał tego mieszkania to bym nie robił webinarów.
Dodatkowo moja kolekcja gier, mimo iż większości sprzedana w końcu ma swoje miejsce -- w piwnicy xD
